Gi Oslo en offensiv kommuneplan!

A. Oslo vokser: Tydeliggjør at KPA er en plan for nødvendig og ønsket byvekst

Planen kan leses ulikt og det er behov for å tydeliggjøre at dette er en plan som skal sikre at Oslo vokser med byutvikling i nødvendig skala, for å møte behovene i kommuneplanens samfunnsdel samt befolkningsveksten. Dette innebærer at målene må gis tydeligere prioritering og sikres gjennomførbarhet.

B. Planen må sikre forutsigbar vekst i utviklingsområder og ved knutepunkt

Planen skal legge til rette for at vi som samfunn skal gjøre enorme investeringer i å videreutvikle Oslo. Aktørene på både privat og offentlig side er avhengig av forutsigbare rammer for å kunne gjøre dette sammen. Retningslinjer for utnyttelse gir et for svakt grunnlag for dette, og vi anbefaler å områdeutnyttelsen som angis er en minimumsutnyttelse. Dette sikrer en samfunnsøkonomisk mer optimal arealutnyttelse, gir private aktører og innbyggere større forutsigbarhet, gir kommunen et bedre grunnlag til å planlegge for sosial infrastruktur og forutsi grunneierbidrag, og vil gi et mer avklart grunnlag for samarbeid om å realisere utviklingsområdene best mulig.

Vi anbefaler å bruke en ny metodikk for avgrensing av utviklingsområdene. Det logiske og konsekvente er et analytisk utgangspunkt som legger til grunn at høy utnyttelse er ønsket i et område med 7 til 12 minutters gangavstand fra knutepunktet, med den mest arealintensive aktiviteten konsentrert nærmest. Dagens grøntstruktur innenfor denne sirkelen bør da regnes med som kvaliteter som begrenser behovet for ny grøntstruktur. Dette gir bedre og mer reelle føringer for utviklingen i særlig U1, U2 og U3-områdene – og insentiverer tiltak som fremmer økt gange.

C. Planen må tilrettelegge for effektiv og god gjennomføring
Planen mangler en tydelig prioritering rettet mot gjennomføring. Antallet bestemmelser er vesentlig redusert og dette er bra. Samtidig er mengden bestemmelser og beskrivelser langt mer omfattende enn de som definerer mål. Planen fremstår samlet som en lang rekke med hensyn og forhold som skal ivaretas, før det er snakk om gjennomføring.

Det trengs en tydeliggjøring av prioritering, som understreker at gjennomføring av viktige samfunnsbehov i form av boliger, arbeidsplasser og felles goder, skal prioriteres høyt.

Det må også tydeliggjøres bedre hvilke avklaringer som legges på de ulike planleggingsnivåene. Og flere avklaringer bør skyves så langt ned i det konkrete som mulig, helst til byggesak. Listen over krav må kortes ned, slik at det ikke er mer enn nødvendig.

For å kunne bygge verdens beste by trenger vi ikke nødvendigvis lange reguleringsprosesser. Vi trenger gode avklaringer av hva som er viktigst i de konkrete byggeprosjektene, på de konkrete stedene. Alt er ikke like viktig overalt. Og langt mer kan bygges, med tilfredsstillende forståelse av hva det betyr, uten å gå veien om reguleringsplaner.

Medlemmene i OMA stiller seg positive til byrådets ambisjon om å gjøre KPA kortere, enklere og mer oversiktlig. Vi støtter at planen skal være et strategisk og overordnet styringsdokument, og omfanget av regler holdes til det strengt nødvendige.

Kommuneplanens arealdel (KPA) er det viktigste strategiske og konkrete styringsdokumentet for Oslos byutvikling de neste årene. Planen skal legge rammene og etablere de prosessuelle modellene for hvordan hovedstaden utvikles frem mot 2040. Ambisjonene den skal sikre er: økt boligbygging, sterkere næringsutvikling og en mer arealeffektiv og klimavennlig by.

Det overordnede spørsmålet er hvordan kan kommuneplanen bli et bedre verktøy for å realisere den byutviklingen Oslo faktisk trenger.

Medlemsmøtet vårt, den 25. juni, oppsummerte vi arbeidet så langt og presenterte de viktigste temaene ressursgruppen har identifisert. Temaene nedenfor danner grunnlaget for det videre arbeidet med OMAs høringsuttalelse og er samtidig en invitasjon til medlemsbedrifter og områdeforum om å bidra med egne innspill.

Status i arbeidet – så langt har vi i OMA:

– gjort en faglig vurdering av høringsforslaget til KPA
– samlet en ressursgruppe med dedikerte KPA-ressurser fra medlemsbedriftene ledet av Ekspertgruppe kommuneplan
– diskutert planforslaget; i boligpolitisk møte, mellom OMAs områdeforum og Plan- og bygningsetaten, i løpende områdeforummøter og i åpent medlemsmøte
– identifisert sentrale planfaglige problemstillinger og begynt arbeidet med å finne konkrete endringsforslag
– pågående arbeidet med OMAs samlede høringsuttalelse

Arbeidet fortsetter frem mot høringsfristen. Nedenfor finner du de sentrale temaene vi jobber med.

Forslaget til ny KPA inneholder 70 utviklingsområder, fordelt på seks utviklingskategorier (U1–U6). Dette er et av planens viktigste grep og vil være avgjørende for hvordan Oslo utvikles de neste tiårene. Samtidig innebærer de nye områdekategoriene nye føringer for høyder, arealbruk, boligandel og utnyttelse.

Ressursgruppen mener utviklingsområdene representerer et godt utgangspunkt, men har identifisert flere temaer som bør vurderes nærmere før planen vedtas.

Arbeidet så langt peker blant annet på behovet for å se nærmere på:

– om utviklingsområdene bør avgrenses mer i tråd med faktisk bystruktur og funksjonelle knutepunkter
– hvordan U1, U2 og U3 kan understøtte høyere arealutnyttelse rundt kollektivknutepunktene
– om prinsippet om høy arealutnyttelse innen 5–10 minutters gangavstand fra de største kollektivknutepunktene bør komme tydeligere til uttrykk
– om dagens høydebestemmelser – blant annet 125 meter i U1 og 28 meter i U2 – gir tilstrekkelig handlingsrom
– hvordan krav om minimum 50 prosent bolig i U2 og 30 prosent bolig i U5 påvirker utviklingen av robuste og fleksible byområder
– hvordan campusområder, innovasjonsområder og arealkrevende næringsområder kan få tydeligere og mer målrettede bestemmelser som sikrer ambisjonene

Planforslaget legger til rette for 63 000–90 000 nye boliger frem mot 2040, avhengig av fordelingen mellom bolig og næring. Ressursgruppen har diskutert om disse beregningene gir et realistisk bilde av hva som faktisk kan realiseres gjennom plan- og byggesaksprosessene.

Blant temaene som arbeides videre med er:

– om områdeutnyttelsen bør justeres opp i flere utviklingsområder for å understøtte politiske mål om bolig- og arbeidsplassvekst
– om områdeutnyttelse i sentrale utviklingsområder bør fungere som et minimumsnivå fremfor en øvre grense, dette kan kobles konkret til hva Oslo kommune ønsker seg realisert av felles infrastruktur. Utnyttelse må henge sammen med hva som skal bekostes av kvaliteter.
– hvordan mobilitet, blågrønn struktur, teknisk infrastruktur, dagslys og økonomisk gjennomførbarhet påvirker det reelle boligpotensialet
– hvordan kommunens beregningsgrunnlag kan reflektere de avveiningene som skjer gjennom reguleringsprosesser
– hvordan kommuneplanen kan gi mer realistiske forventninger til faktisk utbyggingskapasitet. Herunder at politikerne forstår det faktiske potensialet planen åpner for.

Et sentralt tema på medlemsmøtet var hvordan kommuneplanens styringsverktøy virker sammen, og om dagens system gir tilstrekkelig forutsigbarhet.

Ressursgruppen arbeider blant annet videre med:

– om feltutnyttelse bør tas ut som styrende parameter i kommuneplanen
– om områdeutnyttelse (OU) bør brukes som det overordnede strategiske virkemiddelet
– om TU% (brutto tomteareal) bør være beregningsgrunnlag i reguleringsplaner
– hvordan bestemmelsene om MUA kan knyttes tydeligere til de ulike områdekategoriene
– hvordan plansystemet kan bli enklere, mer konsistent og lettere å praktisere gjennom hele planhierarkiet.

Ressursgruppen har også arbeidet med hvordan plankrav og dokumentasjonskrav kan innrettes slik at de brukes der de gir størst planfaglig verdi.

Presentasjonen løftet blant annet et forslag om at reguleringsplan som hovedregel ikke bør kreves når et tiltak:

– er i samsvar med kommuneplanens arealformål
– innordner seg eksisterende bebyggelse når det gjelder bruk, omfang og tomteutnyttelse
– kan benytte eksisterende offentlig infrastruktur og ikke utløser vesentlige nye behov
– og ikke kommer i konflikt med nasjonale eller regionale kultur- og naturinteresser.

Videre arbeides det med:

– hvordan flere prosjekter kan behandles direkte i byggesak
– hvordan dokumentasjonskrav kan målrettes bedre
– hvordan vurderinger flyttes til riktig nivå i planhierarkiet
– hvordan plan- og bygningslovens bestemmelser kan brukes mer aktivt som grunnlag for plankrav

Klima, ombruk og bykvalitet har vært gjennomgående temaer i ressursgruppens arbeid, og OMA støtter planens ambisjon om å styrke disse perspektivene.

Samtidig peker arbeidet så langt på behov for videre diskusjon om:

– hvordan gjenbruk kan bli et gjennomgående prinsipp i planleggingen
– hvordan kulturmiljøkart og hensynssoner kan gjøres tydeligere og mer forutsigbare,
– konsekvensene av kravet om minimum fem dekar park i større utviklingsområder,
– hvordan kvalitetskrav kan utvikles slik at de stimulerer til innovasjon og teknologisk utvikling, fremfor å bli detaljerte og lite fleksible bestemmelser.

Målet er å utvikle en høringsuttalelse som er bredt faglig forankret, bygger på medlemmenes erfaringer og gir konstruktive anbefalinger til hvordan kommuneplanens arealdel kan bli et enda bedre strategisk styringsverktøy for Oslo.

Arbeidet med OMAs høringsuttalelse pågår frem til 24. august.

Vi oppfordrer medlemsbedrifter og områdeforum til å dele erfaringer knyttet til temaene som er omtalt over, samt utarbeide egne høringssvar.

Vi avrunder OMAs aktiviteter og ulike typer involveringsarrangementer i høringsperioden den 17. august med frokostmøte hos Aspelin Reitan der vi fremlegger mer eller mindre ferdig høringssvar, og diskuterer sammen med byråd for byutvikling og øvrige politikere i Byutviklingsutvalget avgjørende spørsmål om planen:

Hva står på spill? Hva vil politikerne? Hva må til?

Henrik Taubøll (leder av OMAs Ekspertgruppe for kommuneplan (Haavind)
Maren Bjerkeng (Aspelin Reitan)
Emelie Tornberg (Entra)
Geir Graff-Kallevåg (OBOS Eiendom)
Martin Rasch Ersdal (Grape)
Bjørn Johnsen (Siteworks)
Stian Røsland (Selmer)
Connie Nyhaven (Bane NOR Eiendom)
Kathinka Lien Augustine (Stor-Oslo Eiendom)
Kjell Kvarekvål (JM Norge)
Anders Klang (Rebus Handelseiendom).

I tillegg til Rasmus Reinvang og Ida Hjeltnes fra OMA sentralt.

08.30–09.00 – Kaffe, lett frokost og mingling

09.00–09.10: Velkommen

V/ Maren Bjerkeng, direktør for byutvikling og arkitektur i Aspelin Reitan, og Rasmus Reinvang, adm. dir i OMA.

Kort introduksjon til kommuneplanen som Oslos viktigste styringsverktøy, og til sammenhengen mellom samfunnsdelen og arealdelen.

09.10–09.35 – Hva står på spill?

Innledende faglig samtale. Samtalen tar utgangspunkt i hvilke veivalg kommuneplanens arealdel legger opp til, og hvordan disse følger opp målene i kommuneplanens samfunnsdel.

Moderator: Maren Bjerkeng

Panel

– Henrik Taubøll, leder av OMAs ekspertgruppe for kommuneplan, Advokatfirmaet Haavind

– Emelie Tornberg, Entra

– Hanne Sophie Solhaug, Bane NOR Eiendom

– Martin Rasch Ersdal, Grape Architects

09.35–10.10 – Hva vil politikerne?

Politisk paneldebatt. Hvordan vurderer partiene kommuneplanforslaget, og hvilke prioriteringer ønsker de å gjøre før planen vedtas?

Moderator: Stian Berger Røsland

Panel

– Haakon Riekeles, Venstre

– Arve Lønnum, Fremskrittspartiet

– Ingeborg Tennes, Høyre

– Tamina Sheriffdeen Rauf, Arbeiderpartiet

– Sigrid Zurbuchen Heiberg, MDG

– Sarah Safavifard, SV

– Sofia Rana, Rødt

10.10–10.22 – Spørsmål fra salen

Deltakerne i rommet inviteres til å stille spørsmål og kommentere problemstillinger som har kommet frem i samtalene.

10.22–10.28 – Refleksjoner fra nåværende byråd og tidligere byråd

Anita Leirvik North (H) i dialog med Rasmus Reinvang, adm. dir. i OMA.

Med utgangspunkt i dagens samtaler inviteres byråden til å trekke opp de viktigste veivalgene for Oslo frem mot 2040.

10.28–10.30 – Takk for i dag

Oppsummering og avslutning.

Vi ønsker med dette åpne medlemsmøtet å gi OMA-miljøet et godt overblikk og foreløpige vurderinger av sentrale tematikker i høringsutkastet for kommuneplanens arealdel. Møtet er åpent for alle interesserte.

Innsiktene og refleksjonene fra møtet vil være en del av grunnlaget for OMAs endelige høringsuttalelse, samt være relevant for OMAs områdefora og medlemsbedrifter i deres videre arbeid med evt. egne høringsuttalelser.

– Presentasjon av de viktigste grepene i forslag til ny KPA

– OMAs foreløpige vurderinger presentert tematisk

– Felles drøftelse og innspill

– Videre prosess

Med i programmet har vi flere ressurser fra OMAs områdeforum, ekspertgrupper og medlemmer:

Henrik Taubøll, Maren Bjerkeng, Emelie Tornberg, Geir Graff-Kallevåg, Kathinka Lien Augustine, Kjell Kvarekvål, Stian Berger Røsland, Martin Rasch Ersdal, Bjørnar Johnsen, Anders Klang m.fl.

I tillegg stiller OMAs egne Rasmus Reinvang og Ida Hjeltnes.

Vi sees!

Oslopolitikerne lover flere boliger og høyere tempo i boligbyggingen. Likevel bygges det for lite, og stadig færre har råd til å etablere seg i hovedstaden. Samtidig viser ny forskning at høye boligpriser ikke bare er et sosialt problem, men også kan svekke Oslos evne til å rekruttere arbeidskraft, studenter og unge talenter.
Nå er ny arealdel til kommuneplanen, KPA, ute på høring. Vil den gjøre det enklere å bygge boliger i Oslo – eller vil summen av krav, hensyn og føringer gjøre det vanskeligere å realisere prosjekter?

På dette frokostmøtet utfordrer vi politikerne på hva som faktisk er levert, ikke bare hva som er lovet. Har partiene en boligpolitikk som gir resultater, eller først og fremst gode intensjoner? Og blir KPA et verktøy for gjennomføring – eller en brems for nødvendig boligbygging?

OMAs ekspertgruppe for boligutvikling inviterer til åpent frokostmøte om hva som må til for å få fart på boligbyggingen igjen.

08:00–08:30 | Registrering og frokost
Kaffe, lett servering og mingling.

08:30–08:35 | Velkommen
Filmintro ved Marianne Gjertsen Ebbesen, konsernsjef i OBOS.

08:35–08:55 | Boligkrisen som arbeidslivs-, student- og rekrutteringsutfordring
Hvem risikerer Oslo å miste når boligmarkedet blir for dyrt?

Kort innledning ved moderatorene:
Rasmus Reinvang, administrerende direktør i OMA
Christina Solli Ektvedt, utviklingsdirektør i OBOS Nye Hjem

Samtale med:
Markus Moe, samfunnskontakt ved Oslo universitetssykehus
Fredrik Refsnes, direktør for myndighet, bærekraft og samfunnskontakt i SiO

08:55–09:25 | Politisk hoveddebatt: Leverer boligpolitikken?
Hvordan skal Oslo bygge nok boliger – og hvem skal ha råd til å bo i byen?

Politikerne utfordres på hva som faktisk er levert, hvor det bør bygges mer, hvilke prosjekter og utviklingsområder de vil prioritere, og hva som er det viktigste grepet for å få opp boligbyggingen.

Debatten tar også opp hvilken rolle den nye KPA-en spiller: Bidrar planen til raskere utvikling, eller gjør nye krav og føringer det vanskeligere å realisere boligprosjekter?

Politisk panel:
Sigrid Heiberg, MDG
Andreas Halse, Ap
Kaveh Kawousi, SV
Ingeborg Tennes, H
Haakon Riekeles, V

09:25–09:35 | Spørsmål fra salen
Deltakerne får stille spørsmål til politikerpanelet om boligbygging, KPA, gjennomføringsevne og hva som konkret må til for å få flere prosjekter fra plan til bygging.

09:35–09:42 | Fra plan til bygging – hva må endres?
Avsluttende samtale med representanter fra OMAs ekspertgruppe for boligutvikling.

Deltakere:
Kathinka Lien Augustine, direktør prosjekt, Stor-Oslo Eiendom, og leder av OMAs ekspertgruppe for boligutvikling
Kjell Kvarekvål, direktør kommunikasjon og samfunnskontakt, JM Norge

Samtalen tar opp gjennomføringsevne, reguleringsprosesser, risiko, investeringsvilje, politiske prioriteringer og hva som konkret må endres for å få opp byggetakten i Oslo.

09:42–09:45 | Helt til slutt: Ett konkret grep
Alle politikerne får 30–45 sekunder hver til å svare på:

Hva er det viktigste dere vil gjøre det neste året for å få bygget flere boliger i Oslo – og hva vil dere endre i KPA for å få det til?

Bygulvskartene har utviklet seg til å bli langt mer enn tradisjonelle kart. De fungerer som analyse- og kommunikasjonsverktøy, og som felles visjoner for utvikling på tvers av eiendomsgrenser og enkeltprosjekter.

Under workshopen fortalte Charlotte Helleland og Thomas Holth om oppstarten på Stor-Økern i 2017. Målet var å samle grunneiere og offentlige aktører rundt en felles forståelse av området, styrke samarbeidet og identifisere synergier og utfordringer på et tidlig tidspunkt.

Siden den gang har bygulvskartene blitt et sentralt verktøy i flere områdeforumer og bidratt til å synliggjøre sammenhenger, muligheter og utfordringer som ofte ikke kommer frem i enkeltprosjekter.

Denne gangen stod spørsmålet om «Bygulvskart 2.0» i sentrum: Hvordan kan kartene bli mer dynamiske og relevante også etter at de første prosessene er gjennomført? Hvordan kan de kobles tettere til andre planverktøy og styrke samhandlingen over tid?

Deltakerne fikk faglige innspill og påfyll fra DARK Design Group, SLA, Natural State og Comte Bureau, samt erfaringer fra Adamstuen, Bryn og Tangenkaia i Drammen.

Blant temaene som gikk igjen var:

-digitalisering og mer dynamiske kartløsninger

-bedre koblinger til kommuneplan og andre planverktøy

-mer kontinuerlig arbeid med felles samfunnsmål i områdeforumene

-sterkere samarbeid mellom offentlige og private aktører

Innspillene viste et tydelig ønske om å videreutvikle bygulvskartene fra et verktøy for enkeltprosesser til en løpende plattform for kunnskapsdeling, koordinering og felles prioriteringer.

Betydningen av samarbeid var en rød tråd gjennom samlingen. Det samsvarer også med ambisjonene i eksempelvis kommuneplanens samfunnsdel i Oslo, hvor samspill mellom aktører løftes frem som en forutsetning for å løse byens felles utfordringer.

Et viktig mål med workshopen var å styrke områdeforumene som arenaer for felles innsikt, prioritering og gjennomføring, samtidig som grunnlaget legges for bygulvskartene som et aktivt og kontinuerlig arbeidsverktøy.

Engasjementet og innspillene fra deltakerne viser et betydelig potensial for å videreutvikle både metodikk og samarbeidsformer i områdeforumene. Arbeidet med Bygulvskart 2.0 blir derfor et viktig satsingsområde for OMA og ekspertgruppen for områdeutvikling fremover.

Ambisjonen er å gjøre bygulvskartene til et enda sterkere verktøy for helhetlige vurderinger, langsiktig verdiskaping og bærekraftig byutvikling – til nytte for både offentlige og private aktører.

Ellen de Vibe bringer med seg lang og omfattende erfaring fra byutviklingsfeltet, og har bl.a. vært byplansjef i Skien, leder av Statens Byggeskikkutvalg, i tillegg til PBE-sjef i Oslo i 20 år.

Hun understreker selv relevansen av medlemskapet:

«OMA er viktig fordi ulik kompetanse kan deles og samhandlingen mellom ulike aktører kan gi synergi i byutviklingen. Urban Vibes er særlig interessert i å delta i foreningens arbeid med arkitektur og estetikk. Oslo Urban Week er også faglig nyttig.»

Maren Bjerkeng, leder for OMAs ekspertgruppe for arkitektur, ser frem til samarbeidet:

«Jeg gleder meg virkelig til å få Ellen med i arkitekturgruppen. Over mange år har jeg satt stor pris på hennes solide faglige tyngde innen arkitektur og byutvikling. Det er strålende at hun nå også blir aktiv i OMA – og særlig i ekspertgruppen for arkitektur, hvor jeg er sikker på at hennes engasjement vil løfte oss enda et nivå.»

Rasmus Reinvang, daglig leder i OMA kommenterer tilskuddet:

«Tommel opp! Ellen er legemliggjøringen av kompetent, kunnskapsbasert og engasjert byutvikling, som er kjerneverdier i OMA.»

Maren Bjerkeng (Aspelin Reitan Eiendom), leder for OMAs Ekspertgruppe for Arkitektur, ønsket velkommen. Hun innledet med spørsmålet: Hvordan sikrer vi at den arkitektoniske ideen ikke vannes ut i prosjektutviklingsforløpet?

Hva er en «arkitektonisk ide»? Er det det samme som arkitektonisk konsept, intensjon eller hovedgrep? Uansett terminologi er målet det samme: Å sørge for at vi har tydelige ambisjoner for arkitekturen og å etablere et felles språk. Dette hjelper oss å prioritere de viktigste kvalitetene i de kompliserte prosessene fra planlegging til ferdig bygg.

Hvorfor er det viktig? Jo, fordi en klar arkitektonisk ide og bevisst prioritering er avgjørende i en tid med høye byggekostnader, skal vi klare å sikre kvalitet og varig verdi.

Først ut var Simon Simonsen fra Plan- og bygningsetaten (PBE), som ga en oppdatering på PBEs arbeid med den nye arkitekturveilederen som skal bli et digitalt verktøy.

Deretter dykket vi ned i praksis. Tre dyktige arkitekter presenterte innlegg om den arkitektoniske ideen bak utvalgte, fullførte prosjekter, og delte sine erfaringer om hvordan de ivaretok kvalitetene gjennom hele prosessen:

– Boligprosjektet Balders gate 28
Presentert av Jens Herman Næss (Einar Jarmund & Co)
– Kulturbygget Vega Scene
Presentert av Odd Øverdahl (Asplan Viak)
– Kontorprosjektet Regjeringskvartalet
Presentert av Gudmund Stokke (Nordic Office of Architecture)

PBEs piloterte strategi, med navn «Exitstrategien», ble presentert av Aleksander Engvoll, enhetsleder for Byggesak Indre By og Øst. «Exitstrategien» er et verktøy Alexanders enhet benytter for å holde fokus på prosjektets nøkkelkvaliteter gjennom hele saksbehandlingen.

Siste del av møtet var dedikert til breakout-sessions, ledet av OMAs ekspertgruppe for arkitektur, hvor man diskuterte hvordan vi best mulig kan jobbe sammen for å bære de arkitektoniske ideene fra A til Å. Fagmøtet ble deretter avrundet med en felles oppsummering og refleksjon fra Jakob Krupka (Møller Eiendom) og Rasmus Reinvang (OMA).

Takk til alle som kom, til våre innledere, og til Aspelin Reitan Eiendom!

Et viktig og etterlengtet signal kom på mandagens pressekonferanse om bolig og byutvikling. Byråd for byutvikling, James Stove Lorentzen, varslet at Oslo kommune innfører et tydelig måltall for saksbehandlingstid i reguleringssaker:

– Vi lanserer et mål om tre år for nye detaljreguleringsplaner. Det skal ikke ta mer enn tre år før saken kommer til politisk behandling. Det høres ambisiøst ut, men vi var der for tre år siden, sa Lorentzen.

Byråden pekte samtidig på at lange planprosesser er kostnadsdrivende, kostnader som til slutt belastes boligkjøperne. Som et konkret grep skal Plan- og bygningsetaten tilby utbyggere forpliktende fremdriftsplaner, der både kommunen og tiltakshaver forplikter seg til klare milepæler i planarbeidet.

Ambisjonen om raskere og mer forutsigbare prosesser er både gledelig og nødvendig. Kortere saksbehandlingstid er avgjørende for at flere boligprosjekter faktisk kan realiseres. Samtidig fjerner ikke et tidsmål alene behovet for planer som er økonomisk og praktisk gjennomførbare.

Boligen er grunnmuren i en velfungerende by. Uten tilstrekkelig boligbygging blir det vanskeligere å bo, jobbe og leve gode liv i hovedstaden.

OMAs ekspertgruppe for boligutvikling følger utviklingen i Oslos boligmarked tett. Målet er tydelig: Det må bygges nok boliger i hele Oslo. Det må bygges med høy kvalitet som gir noe tilbake til nabolagene, og det må bygges til priser som møter byens faktiske behov – både i dag og i årene som kommer.

– Boligpolitikken må i større grad handle om prosjektenes gjennomføringskraft. Det hjelper lite å ha ambisiøse mål hvis prosjektene ikke lar seg realisere i praksis, sier Kathinka Lien Augustine, leder for OMAs ekspertgruppe for boligutvikling.

I mange år har boligbyggingen i Oslo ligget bak befolkningsveksten. Resultatet er høyere boligpriser og et boligmarked der stadig flere med vanlige inntekter får problemer med å etablere seg. Det rammer førstegangsetablerere, enslige, kommunalt ansatte, og det rammer byens utvikling som helhet.

Samtidig gjør dagens rammebetingelser mange boligprosjekter krevende å gjennomføre. Tekniske krav, økende bruk av rekkefølgebestemmelser og lange planprosesser øker både risiko og kostnader. Mange prosjekter settes på pause – og kostnadene skyves til slutt over på boligkjøperne

– Vi trenger regelverk som fungerer i praksis, ikke bare på papiret, sier Augustine.

Høye byggekostnader gjør det særlig vanskelig å bygge i deler av Oslo øst. Prosjekter blir for marginale, og boligbyggingen forskyves geografisk. Dette bidrar til å forsterke sosiale og økonomiske forskjeller i byen.

– Oslo øst må ikke bli taperen i boligpolitikken. Kommunen har svært høye ambisjoner for offentlige rom, noe som gir betydelige infrastrukturkostnader for grunneierne, sier Augustine.

Hun peker på at krav til blant annet fossilfri byggeplass og omfattende opparbeidelse av offentlige rom samlet kan gi store utslag i boligprisene

– Når boligkjøperen må betale over en kvart million ekstra for en bolig på 50 kvadratmeter, blir det urimelig, sier hun.

God dialog med planmyndighetene er helt nødvendig. Tidlig avklaring sparer både tid og kostnader, og forutsigbare prosesser gir flere boliger.

– Vi er forventningsfulle til videre samarbeid med PBE og ny etatsledelse. Godt samspill mellom etaten og bransjen er avgjørende for at politiske vedtak faktisk lar seg gjennomføre, sier Augustine.

Oslo har et mål om å regulere 3 000 boliger i året. I 2025 ble det regulert 4 228 boliger. Det er positivt. Samtidig blir mange prosjekter stående på papiret og når aldri byggefase.

Skal flere boliger faktisk bygges, peker OMA på noen klare prioriteringer:

– Byggekostnadene må ned. Tekniske forskrifter og kommunale krav må justeres til et «godt nok»-nivå.

– Planers gjennomføringskraft må belyses tydeligere i planarbeidet og i politisk behandling.

– Planprosessene må bli raskere og mer forutsigbare – begge parter må unngå omkamper.

– Det må være mulig å bygge i hele byen. Infrastrukturbidragene må reduseres i områder der det ønskes vekst.

Behovet for aldersvennlige boliger øker raskt. Flere må kunne bo trygt og tilgjengelig lenger. Boliger for eldre må bygges nær kollektivtransport, tjenester og sosiale møteplasser.

– 2026 må bli året der vi gjør det enklere å bygge boliger for alle livsfaser, sier Augustine.

OMAs ekspertgruppe for boligutvikling samler aktører som utvikler boliger og nabolag i Osloregionen, og deler kunnskap og erfaringer med myndigheter og bransje.

– Målet er flere gjennomførbare prosjekter. Flere gode hjem. Og en by som utvikler seg i takt med behovene. Det krever samarbeid, kunnskap og vilje til å justere kursen og prioritere det viktigste, avslutter Augustine.

Temaene spente fra by- og næringsutvikling, plansamarbeid og sirkulære løsninger til helse- og kulturinnovasjon og styrket omdømmebygging. Med felles tur til sentrale utviklingsområder i Drammen, buss mellom stoppene og en sosial avslutning på Haandbryggeriet lå alt til rette for en læringsrik og samlende opplevelse.

Vertskapet Bjørn Holm (Eidra), Connie Nyhaven (Bane NOR Eiendom) og Geir Graff-Kallevåg (OBOS Eiendom / leder av OMAs ekspertgruppe for områdeutvikling) tok imot oss på stasjonen, der Bane NOR Eiendom presenterte arbeidet med stasjonsutviklingen og den nye bybrua. Midt på brua gav næringssjef Willy Holdahl en engasjerende oppdatering om byens utvikling betydningen av denne nye brua som «paradegate» og viktig bindeledd på tvers av Drammenselva.

På Bragernes fikk vi høre fra Carl Henrik Graff fra Stor Oslo Eiendom om planene for Bragernes Park, en ny og grønn bydel som vil romme over 1000 boliger, nærservice, sosiale møteplasser og en variert, stedstilpasset arkitektur. Prosjektet kombinerer moderne byliv med store blågrønne kvaliteter.

Hos Protan ble vi møtt av Kathrine Mughal, Thomas Mørck, Bjørn Nordseth og Lars Anisdahl, som delte hvordan taket – byggets femte fasade – kan være en nøkkel i sirkulære og klimatilpassede løsninger. Procycle, Protans modell for gjenbruk av gamle tak, gjorde stort inntrykk og viste hvordan industrien kan lede an i grønn omstilling. Omvisningen gav et sterkt innblikk i hvordan teknologien omsettes til praksis.

I Drammen Helsepark tok Gøril Bergh oss med på befaring i det nye helsebygget under oppbygging i et utviklingsområde der utdanning, forskning, teknologi og helsetjenester samles. Med rundt 2500 nye arbeidsplasser og tett samarbeid med det nye sykehuset blir dette en av regionens viktigste motorer for framtidens helsetjenester.

Videre fikk vi en gjennomgang av planene for Fjordparken og pilotprosjektet Drammens blå korridor, som skal styrke koblingen mellom stasjon, sentrum og fjorden.

På Tangenkaia guidet Inger Grimm og Gateway Studios oss inn i transformasjonen av det tidligere havneområdet. Her møtes industrihistorie, kultur, kreativitet og byliv i en dynamisk mellomfase som allerede engasjerer mange. Midlertidige tiltak, aktivitet og medvirkning har skapt en tydelig energi og tidlig stedsidentitet. Gateway Studios viste samtidig hvordan ny medieteknologi setter sitt preg på området.

Dagen ble avrundet med en samtale med kommunedirektør Bertil Hovrli og næringssjef Willy Holdahl om Drammens videre strategiske retning ledet av Ida Hjeltnes (OMA)

Turen ble avsluttet på Haandbryggeriet, med pizza, drikke og en god oppsummering ledet av Geir Graff-Kallevåg og Rasmus Reinvang (OMA). Stemningen bar preg av takknemlighet, gode samtaler og et sterkt fellesskap.

Dette ble en skikkelig fin studietur. Vi trenger ikke reise langt for å se gode eksempler på fremoverlent nærings-, klynge- og byutvikling. Takk til Bjørn Holm og Connie Nyhaven i OMA Områdeforum Drammen for et solid program, avrundet Geir Graff Kallevåg.

Vertskap: Bjørn Holm, Connie Nyhaven og Geir Graff-Kallevåg
Fra Drammen kommune: Willy Holdahl og Bertil Hovrli
Bidragsytere langs ruten:
Carl Henrik Graff (Stor-Oslo Eiendom), Kathrine Mughal, Thomas Mørck,
Bjørn Nordseth, Lars Anisdahl (Protan), Gøril Bergh (Drammen Helsepark),
Inger Grimm (Tangenkaia) og Gateway Studios.

Programansvarlig: Ida Hjeltnes (OMA)