Nye muligheter for Oslos boligmarked i 2026

Et viktig og etterlengtet signal kom på mandagens pressekonferanse om bolig og byutvikling. Byråd for byutvikling, James Stove Lorentzen, varslet at Oslo kommune innfører et tydelig måltall for saksbehandlingstid i reguleringssaker:

– Vi lanserer et mål om tre år for nye detaljreguleringsplaner. Det skal ikke ta mer enn tre år før saken kommer til politisk behandling. Det høres ambisiøst ut, men vi var der for tre år siden, sa Lorentzen.

Byråden pekte samtidig på at lange planprosesser er kostnadsdrivende, kostnader som til slutt belastes boligkjøperne. Som et konkret grep skal Plan- og bygningsetaten tilby utbyggere forpliktende fremdriftsplaner, der både kommunen og tiltakshaver forplikter seg til klare milepæler i planarbeidet.

Ambisjonen om raskere og mer forutsigbare prosesser er både gledelig og nødvendig. Kortere saksbehandlingstid er avgjørende for at flere boligprosjekter faktisk kan realiseres. Samtidig fjerner ikke et tidsmål alene behovet for planer som er økonomisk og praktisk gjennomførbare.

Boligen er grunnmuren i en velfungerende by. Uten tilstrekkelig boligbygging blir det vanskeligere å bo, jobbe og leve gode liv i hovedstaden.

OMAs ekspertgruppe for boligutvikling følger utviklingen i Oslos boligmarked tett. Målet er tydelig: Det må bygges nok boliger i hele Oslo. Det må bygges med høy kvalitet som gir noe tilbake til nabolagene, og det må bygges til priser som møter byens faktiske behov – både i dag og i årene som kommer.

– Boligpolitikken må i større grad handle om prosjektenes gjennomføringskraft. Det hjelper lite å ha ambisiøse mål hvis prosjektene ikke lar seg realisere i praksis, sier Kathinka Lien Augustine, leder for OMAs ekspertgruppe for boligutvikling.

I mange år har boligbyggingen i Oslo ligget bak befolkningsveksten. Resultatet er høyere boligpriser og et boligmarked der stadig flere med vanlige inntekter får problemer med å etablere seg. Det rammer førstegangsetablerere, enslige, kommunalt ansatte, og det rammer byens utvikling som helhet.

Samtidig gjør dagens rammebetingelser mange boligprosjekter krevende å gjennomføre. Tekniske krav, økende bruk av rekkefølgebestemmelser og lange planprosesser øker både risiko og kostnader. Mange prosjekter settes på pause – og kostnadene skyves til slutt over på boligkjøperne

– Vi trenger regelverk som fungerer i praksis, ikke bare på papiret, sier Augustine.

Høye byggekostnader gjør det særlig vanskelig å bygge i deler av Oslo øst. Prosjekter blir for marginale, og boligbyggingen forskyves geografisk. Dette bidrar til å forsterke sosiale og økonomiske forskjeller i byen.

– Oslo øst må ikke bli taperen i boligpolitikken. Kommunen har svært høye ambisjoner for offentlige rom, noe som gir betydelige infrastrukturkostnader for grunneierne, sier Augustine.

Hun peker på at krav til blant annet fossilfri byggeplass og omfattende opparbeidelse av offentlige rom samlet kan gi store utslag i boligprisene

– Når boligkjøperen må betale over en kvart million ekstra for en bolig på 50 kvadratmeter, blir det urimelig, sier hun.

God dialog med planmyndighetene er helt nødvendig. Tidlig avklaring sparer både tid og kostnader, og forutsigbare prosesser gir flere boliger.

– Vi er forventningsfulle til videre samarbeid med PBE og ny etatsledelse. Godt samspill mellom etaten og bransjen er avgjørende for at politiske vedtak faktisk lar seg gjennomføre, sier Augustine.

Oslo har et mål om å regulere 3 000 boliger i året. I 2025 ble det regulert 4 228 boliger. Det er positivt. Samtidig blir mange prosjekter stående på papiret og når aldri byggefase.

Skal flere boliger faktisk bygges, peker OMA på noen klare prioriteringer:

– Byggekostnadene må ned. Tekniske forskrifter og kommunale krav må justeres til et «godt nok»-nivå.

– Planers gjennomføringskraft må belyses tydeligere i planarbeidet og i politisk behandling.

– Planprosessene må bli raskere og mer forutsigbare – begge parter må unngå omkamper.

– Det må være mulig å bygge i hele byen. Infrastrukturbidragene må reduseres i områder der det ønskes vekst.

Behovet for aldersvennlige boliger øker raskt. Flere må kunne bo trygt og tilgjengelig lenger. Boliger for eldre må bygges nær kollektivtransport, tjenester og sosiale møteplasser.

– 2026 må bli året der vi gjør det enklere å bygge boliger for alle livsfaser, sier Augustine.

OMAs ekspertgruppe for boligutvikling samler aktører som utvikler boliger og nabolag i Osloregionen, og deler kunnskap og erfaringer med myndigheter og bransje.

– Målet er flere gjennomførbare prosjekter. Flere gode hjem. Og en by som utvikler seg i takt med behovene. Det krever samarbeid, kunnskap og vilje til å justere kursen og prioritere det viktigste, avslutter Augustine.

Temaene spente fra by- og næringsutvikling, plansamarbeid og sirkulære løsninger til helse- og kulturinnovasjon og styrket omdømmebygging. Med felles tur til sentrale utviklingsområder i Drammen, buss mellom stoppene og en sosial avslutning på Haandbryggeriet lå alt til rette for en læringsrik og samlende opplevelse.

Vertskapet Bjørn Holm (Eidra), Connie Nyhaven (Bane NOR Eiendom) og Geir Graff-Kallevåg (OBOS Eiendom / leder av OMAs ekspertgruppe for områdeutvikling) tok imot oss på stasjonen, der Bane NOR Eiendom presenterte arbeidet med stasjonsutviklingen og den nye bybrua. Midt på brua gav næringssjef Willy Holdahl en engasjerende oppdatering om byens utvikling betydningen av denne nye brua som «paradegate» og viktig bindeledd på tvers av Drammenselva.

På Bragernes fikk vi høre fra Carl Henrik Graff fra Stor Oslo Eiendom om planene for Bragernes Park, en ny og grønn bydel som vil romme over 1000 boliger, nærservice, sosiale møteplasser og en variert, stedstilpasset arkitektur. Prosjektet kombinerer moderne byliv med store blågrønne kvaliteter.

Hos Protan ble vi møtt av Kathrine Mughal, Thomas Mørck, Bjørn Nordseth og Lars Anisdahl, som delte hvordan taket – byggets femte fasade – kan være en nøkkel i sirkulære og klimatilpassede løsninger. Procycle, Protans modell for gjenbruk av gamle tak, gjorde stort inntrykk og viste hvordan industrien kan lede an i grønn omstilling. Omvisningen gav et sterkt innblikk i hvordan teknologien omsettes til praksis.

I Drammen Helsepark tok Gøril Bergh oss med på befaring i det nye helsebygget under oppbygging i et utviklingsområde der utdanning, forskning, teknologi og helsetjenester samles. Med rundt 2500 nye arbeidsplasser og tett samarbeid med det nye sykehuset blir dette en av regionens viktigste motorer for framtidens helsetjenester.

Videre fikk vi en gjennomgang av planene for Fjordparken og pilotprosjektet Drammens blå korridor, som skal styrke koblingen mellom stasjon, sentrum og fjorden.

På Tangenkaia guidet Inger Grimm og Gateway Studios oss inn i transformasjonen av det tidligere havneområdet. Her møtes industrihistorie, kultur, kreativitet og byliv i en dynamisk mellomfase som allerede engasjerer mange. Midlertidige tiltak, aktivitet og medvirkning har skapt en tydelig energi og tidlig stedsidentitet. Gateway Studios viste samtidig hvordan ny medieteknologi setter sitt preg på området.

Dagen ble avrundet med en samtale med kommunedirektør Bertil Hovrli og næringssjef Willy Holdahl om Drammens videre strategiske retning ledet av Ida Hjeltnes (OMA)

Turen ble avsluttet på Haandbryggeriet, med pizza, drikke og en god oppsummering ledet av Geir Graff-Kallevåg og Rasmus Reinvang (OMA). Stemningen bar preg av takknemlighet, gode samtaler og et sterkt fellesskap.

Dette ble en skikkelig fin studietur. Vi trenger ikke reise langt for å se gode eksempler på fremoverlent nærings-, klynge- og byutvikling. Takk til Bjørn Holm og Connie Nyhaven i OMA Områdeforum Drammen for et solid program, avrundet Geir Graff Kallevåg.

Vertskap: Bjørn Holm, Connie Nyhaven og Geir Graff-Kallevåg
Fra Drammen kommune: Willy Holdahl og Bertil Hovrli
Bidragsytere langs ruten:
Carl Henrik Graff (Stor-Oslo Eiendom), Kathrine Mughal, Thomas Mørck,
Bjørn Nordseth, Lars Anisdahl (Protan), Gøril Bergh (Drammen Helsepark),
Inger Grimm (Tangenkaia) og Gateway Studios.

Programansvarlig: Ida Hjeltnes (OMA)

Vårt hovedpoeng er at flere av de nye foreslåtte bydelene i flere tilfeller ikke har grenser som passer med de viktigste utviklingsområdene for byutvikling, slik de er pekt ut i kommuneplanens arealdel. Dette vanskeliggjør medvirkning, samspill og god kommunal tjenestelevering i disse områdene. Bydelsreformen bør ses i sammenheng med Oslos byutviklingsstrategi.

Oslo står foran betydelig vekst. De neste 25 årene forventes byen å øke med over 120 000 innbyggere. Bydelene må derfor settes i stand til å håndtere veksten – ikke bare som tjenesteleverandører, men som aktive samfunnsbyggere. Mange områder i Oslo vil være gjenstand for sterk transformasjon og utvikling de neste tiårene, ref. kommunens byutviklingsstrategi (kommuneplanen). Det er derfor svært viktig at de nye bydelene rustes til å kunne bidra i relevante lokale byutviklingsprosesser på en måte som bidrar til å forløse ønsket byutvikling.

1. Styrker bydelenes rolle som lokale samfunnsbyggere for kommunen også når det kommer til byutviklingsfeltet (ref. kommuneplanens byutviklingsstrategi).

2. Sikrer at viktige lokalområder og utviklingsområder – som eksempelvis Skøyen og Hovinbyen – ikke deles, svekkes eller fragmenteres.

3. Bidrar til en samlet og strategisk organisering av sentrum.

4. Bidrar til tidlig politisk og administrativ involvering i planprosesser på byutviklingsfeltet.

5. Samordner bydelsreformen med ny kommuneplans samfunnsdel og kommende arealdel som øverste styringsdokumenter for kommunen.

6. Legger til rette for utvikling og arbeidsplasser over hele byen i tråd med kommuneplanens byutviklingsstrategi.

7. Bidrar til at kommunen enda bedre evner å tiltrekke og spre statlige investeringer og arbeidsplasser strategisk i byen.

Å sørge for at bydelene er i stand til å bidra proaktivt til å forløse ønsket byutvikling med kvalitet, er avgjørende for å styrke Oslos samlende utviklingskraft og livskvalitet for kommende generasjoner.

KPA er kommunens viktigste verktøy for hvordan Oslo skal bruke arealene sine. Planen styrer hvor og hvordan vi kan bygge boliger, hvordan byen kan fortettes, og hvilke hensyn som skal ligge til grunn i nye prosjekter. Den påvirker alt fra klima og natur til mobilitet, samfunnssikkerhet og kulturmiljø, og berører derfor alle som jobber med byutvikling.

I møtet gikk vi også gjennom samfunnsflokene i kommunens planstrategi: klima- og naturkrisen, et krevende boligmarked, trygghet og beredskap, demografiske endringer, ungt utenforskap og økende ulikhet.

Henrik Botten Taubøll, partner i Haavind og leder for ekspertgruppen, beskrev utfordringene i dagens planverk og hvordan de slår inn i prosjekter. Rasmus Reinvang, leder i OMA, viste hvordan både KPA og bydelsreformen vil påvirke plan- og beslutningsprosesser. Reformen gir bydelene et større ansvar og en ny regional struktur, men innebærer også nye tolkningsrom.

OMA presenterte hovedinnspillene fra forrige høringsrunde, der bransjen etterlyste tydeligere områdekategorier, mer presise detaljeringsnivåer, realistiske volumer og bedre sammenheng mellom plan og byggesak.

I panelsamtalen, ledet av Rasmus, trakk Maren Bjerkeng (Aspelin Eiendom), Kathinka Augustine (Stor-Oslo Eiendom) og Geir Graff-Kallevåg (OBOS Eiendom) frem behovet for klarere prioriteringer, raskere avklaringer og bedre samsvar mellom politiske mål og praktiske rammer. Panelet var samstemt om at ny KPA må følge opp samfunnsdelens ambisjon om mer samarbeid og bedre koordinering mellom aktører.

Forslaget til ny KPA er ventet ved årsskiftet. Når det kommer, vil OMAs ekspertgruppe gå gjennom planen, peke på forbedringspunkter og komme med anbefalinger. OMA viderefører også den åpne prosessen fra forrige høringsrunde, med tematiske rundebord, et stormøte med OMAs områdeforum og Plan- og bygningsetaten, møter med folkevalgte og innhenting av innspill fra medlemmene. Målet er en kommuneplan som styrker utviklingen av en god by.

Arkitektur angår alle, men diskusjonene reduseres ofte til overfladisk fasadeprat. Opprørets opprør med bastante påstander og et virkelighetsbilde uten gråsoner, der «forskning» på ekte Trump-vis betyr «mange folk sier», gjør få klokere.

– Arkitektur er komplekst, og kvalitet krever samarbeid. Derfor må vi snakke om arkitektur på en måte som gjør det mulig å realisere den gode byen. Det krever at arkitekter, utviklere og politikere møtes, ikke i kommentarfeltene, men rundt bordet, sier leder i OMA, Rasmus Reinvang.

For å teste hva slags verktøy som faktisk gir konstruktive samtaler, så OMA til hvordan andre byer har løst det – på helt forskjellige måter. Bergen er formorientert, København er klimasmart, Trondheim er samfunnsengasjert og Stockholm er prosessuell. Ingen tydelig oppskrift derfra, men inspirasjon. Denne gangen hentet vi mest fra søta brors veileder, med spørsmål som: Hvor mye gjør bygget ut av seg, og hvilken kvalitet har det?

Med utgangspunkt i noen av byggene Oslo har fått de siste årene – Veksthuset, Vega Scene, Vertikalen i Nydalen og Ruseløkka skole – diskuterte vi kvalitet opp mot markeringsbehov. Rundt bordene var aktørene enige, men mest uenige. Er Veksthusets høye første etasje en god idé? Blender Vega Scenes knallrøde fasade med oslopaletten? Er Vertikalen fremtredende, eller stikker høyhus seg frem uansett? Kan en skole være for fin til å være skole? Må alle bygg gi tilbake til omgivelsene? Kan du forvente urbanitet i huttiheita? Og hvorfor må vi ha balkonger overalt, når de stjeler dagslys og byliv?

Oslo trenger ikke en stilbibel, men et verktøy som myndiggjør fagpersonen, forenkler samarbeidet og gir oss et språk for å snakke om kvalitet, målkonflikter og avveininger.

Leder for arkitekturgruppa, Maren Bjerkeng i Aspelin Eiendom, mener arkitektur må speile tiden vi lever i og åpne opp for innovasjon og fremtidsrettede løsninger. Ifølge Maren er ikke målet å komme med ett omforent svar, men å bidra til bedre verktøy for dialog.

– Vi trenger felles referanser og begreper, så vi kan få til bedre samtaler, og se om vi kan diskutere kvalitet utover egne personlige preferanser.

Med prosjekter som Kalbakken Torg, Sofienberg, Rødtvet, Nordvetveien 32, Kastellet og Årvoll Torg bidrar FagerStad til å utvikle gode nabolagssentra, der bolig og nærhandel henger naturlig sammen i bybildet.

«Vi er opptatt av helheten i byutviklingen. Både bolig- og handelsarealer skal fungere sammen i bybildet. De lokale møteplassene i nærsentrene har blitt vårt varemerke og vår identitet,» sier Silje Strøm, by- og områdeutvikler i FagerStad.

FagerStad understreker at et godt samarbeid mellom offentlige myndigheter er helt avgjørende for å utvikle gode og trygge nabolag.

«Ettersom mange av våre prosjekter er i Oslo, er vi tett på spørsmål som knyttes til tidlig fase, kommuneplanen og utfordringer vi møter i regulering av små og store prosjekter. Vi ønsker å bidra til at vi kan bygge en fager by med gode nabolagskvaliteter. Her har vi mange innspill til hva som skal til for et smidigere samarbeid mellom offentlige myndigheter,» avslutter Strøm.

Rasmus Reinvang, adm.dir. i OMA, legger til: «Da jeg var byråd for byutvikling ba Aftenposten meg peke på et bra byutviklingsprosjekt i Oslo. Jeg pekte på Sæter Torg av FagerStad, hvor man har fått til attraktiv og stedstilpasset byutvikling ved et kollektivpunkt i ytre by. Dette gjør det ekstra gøy at vi nå har fått med FagerStad i OMA!»

Innen 2040 forventes det 200 000 flere innbyggere i regionen. Det stiller krav til hvordan vi utvikler nye boliger, nærmiljøer og transportsystemer. I sitt høringsinnspill, peker OMA på at veksten må styres bedre, særlig mot områder med godt kollektivtilbud. Målet er å skape en bærekraftig, konkurransedyktig og attraktiv hovedstadsregion som kan måle seg med de beste i Nord-Europa.

— Planen må bidra til at vi praksis klarer å levere den utviklingen samfunnet etterspør, påpeker Geir Graff Kallevåg i Obos, som leder OMAs ressursgruppe for områdeutvikling.

– Veksten må skje ved kollektivknutepunktene. Vi må prioritere områder som allerede har, eller lett kan få, god kollektivdekning. Det er her vi får mest igjen for investeringene våre.

– By- og stedskvalitet må være i fokus. Høy utnyttelse og kvalitet må gå hånd i hånd. Kommunene må ha gode verktøy for dialog med utbyggerne, slik at prosjektene utvikles på en måte som gir noe tilbake til fellesskapet.

– Bedre kartlegging av hvor det er kapasitet i kollektivsystemet. Vi trenger en mer realistisk vurdering av hvor det er plass til vekst, både for boliger og næring. Da kan vi bygge der det faktisk er mulig å få til en bærekraftig utvikling.

– Flere boliger folk har råd til. For å sikre sosial bærekraft og tilgang på arbeidskraft, må vi planlegge for flere boliger med rimelig pris og god kvalitet.
Tettere og smartere arealbruk. Vi må bygge mer der vi allerede har by. Arealet må brukes klokere, spesielt rundt kollektivknutepunktene. Slik sparer vi natur og matjord.

Høringsinnspillet er utarbeidet av OMAs administrasjon, sammen med ressursgruppene for områdeutvikling, kommuneplan og arkitektur. OMA har også samarbeidet med Norsk Eiendom.

Takk til Hanne Sophie Solhaug, Terje Lorentzen, John Martin Pedersen, Anders Klang, Emelie Tornberg, Kjell Kvarekvål, Maren Bjerkeng, Henrik Taubøll, Kathinka Lien Augustine, Vidar Fiskum, Geir Graff-Kallevåg og Ida Hjeltnes for innsatsen.

Gruppen vil ta initiativ til workshops, rundebordskonferanser og befaringer, der både medlemmer og offentlige aktører inviteres inn. Målet er å belyse helheten og kompleksiteten i arkitekturprosesser, og ha en åpen og utforskende dialog med utviklere, arkitekter, jurister, rådgivere og entreprenører.

Kjernegruppen består av en kombinasjon av arkitekter og utviklere: Maren Bjerkeng (leder, Aspelin Ramm), Øystein Thorup (Avantor), Jakob Krupka (Møller Eiendom), Arne Myklestad (Mad arkitekter), Diana Cruz (Nordic Office of Architecture) og Rasmus Reinvang (OMA).

Bakgrunnen for seminaret er byrådets bestilling til Plan- og bygningsetaten om å utvikle en ny arkitekturveileder. Veilederen skal legge føringer for den fysiske utformingen av byens bygninger og bidra til at det foretas gode estetiske valg og prioriteringer i arkitekturprosjekteringen og byutviklingen i Oslo.

Nå starter arbeidet, og vi spør: Hvordan kan vi få til et bredt fellesskap om dette arbeidet? Hvordan skal en slik veileder bli nyttig for bransjen?

Det blir korte innlegg etterfulgt av panelsamtaler med representanter fra ulike deler av bransjen.

Velkommen fra klokken 11.30. Det blir enkel servering til de første som kommer. Seminaret starter klokken 12.00 og avsluttes klokken 14.00.

Del 1 – introduksjon
James Stove Lorentzen (byråd for byutvikling)
Siri Gauthun Kielland (etatsdirektør, Plan- og bygningsetaten)
Christian Dahle (leder, rådet for byarkitektur)
Nadja Sahbegovic (byarkitekt, Trondheim kommune)
Thomas Thiis Evensen (arkitekturprofessor)

Del 2 – panelsamtaler
I samtale 1 setter vi søkelyset på planlegger- og utbyggerperspektivet, om forventningene og forhåpningene til en veileder. Hva skal til for at veilederen skal komme til nytte?

Deltakere
Rasmus Reinvang (administrerende direktør, OMA)
Stig L. Bech (styreleder, Norsk Eiendom)
Nadja Sahbegovic (byarkitekt, Trondheim kommune)
Oda Solberg (leder, Oslo Arkitektforening)
Benjamin Barth (senior by- og områdeutvikler, Linstow)
Line Hellum (seniorplanlegger, Nordic)

I samtale 2 rettes søkelyset mot selve problemstillingen som ligger til grunn for at det er et behov for en arkitekturveileder. Hva er egentlig problemet? Er arkitekturen blitt et resultat av tekniske hensyn mer enn et svar på følelser, sanser og estetikk?

Deltakere:

• Thomas Flemming (styreleder, Arkitekturopprøret)
• Hilde Sponheim (arkitekt, stiftelsen DOGA)
• Christian Dahle (leder, rådet for byarkitektur)
• Gaute Brochmann (redaktør, Arkitektur.no)