OMA samler bransjen for en mer gjennom­førbar kommune­plan

Kommuneplanens arealdel (KPA) er det viktigste strategiske og konkrete styringsdokumentet for Oslos byutvikling de neste årene. Planen skal legge rammene og etablere de prosessuelle modellene for hvordan hovedstaden utvikles frem mot 2040. Ambisjonene den skal sikre er: økt boligbygging, sterkere næringsutvikling og en mer arealeffektiv og klimavennlig by.

Det overordnede spørsmålet er hvordan kan kommuneplanen bli et bedre verktøy for å realisere den byutviklingen Oslo faktisk trenger.

Medlemsmøtet vårt, den 25. juni, oppsummerte vi arbeidet så langt og presenterte de viktigste temaene ressursgruppen har identifisert. Temaene nedenfor danner grunnlaget for det videre arbeidet med OMAs høringsuttalelse og er samtidig en invitasjon til medlemsbedrifter og områdeforum om å bidra med egne innspill.

Status i arbeidet – så langt har vi i OMA:

– gjort en faglig vurdering av høringsforslaget til KPA
– samlet en ressursgruppe med dedikerte KPA-ressurser fra medlemsbedriftene ledet av Ekspertgruppe kommuneplan
– diskutert planforslaget; i boligpolitisk møte, mellom OMAs områdeforum og Plan- og bygningsetaten, i løpende områdeforummøter og i åpent medlemsmøte
– identifisert sentrale planfaglige problemstillinger og begynt arbeidet med å finne konkrete endringsforslag
– pågående arbeidet med OMAs samlede høringsuttalelse

Arbeidet fortsetter frem mot høringsfristen. Nedenfor finner du de sentrale temaene vi jobber med.

Forslaget til ny KPA inneholder 70 utviklingsområder, fordelt på seks utviklingskategorier (U1–U6). Dette er et av planens viktigste grep og vil være avgjørende for hvordan Oslo utvikles de neste tiårene. Samtidig innebærer de nye områdekategoriene nye føringer for høyder, arealbruk, boligandel og utnyttelse.

Ressursgruppen mener utviklingsområdene representerer et godt utgangspunkt, men har identifisert flere temaer som bør vurderes nærmere før planen vedtas.

Arbeidet så langt peker blant annet på behovet for å se nærmere på:

– om utviklingsområdene bør avgrenses mer i tråd med faktisk bystruktur og funksjonelle knutepunkter
– hvordan U1, U2 og U3 kan understøtte høyere arealutnyttelse rundt kollektivknutepunktene
– om prinsippet om høy arealutnyttelse innen 5–10 minutters gangavstand fra de største kollektivknutepunktene bør komme tydeligere til uttrykk
– om dagens høydebestemmelser – blant annet 125 meter i U1 og 28 meter i U2 – gir tilstrekkelig handlingsrom
– hvordan krav om minimum 50 prosent bolig i U2 og 30 prosent bolig i U5 påvirker utviklingen av robuste og fleksible byområder
– hvordan campusområder, innovasjonsområder og arealkrevende næringsområder kan få tydeligere og mer målrettede bestemmelser som sikrer ambisjonene

Planforslaget legger til rette for 63 000–90 000 nye boliger frem mot 2040, avhengig av fordelingen mellom bolig og næring. Ressursgruppen har diskutert om disse beregningene gir et realistisk bilde av hva som faktisk kan realiseres gjennom plan- og byggesaksprosessene.

Blant temaene som arbeides videre med er:

– om områdeutnyttelsen bør justeres opp i flere utviklingsområder for å understøtte politiske mål om bolig- og arbeidsplassvekst
– om områdeutnyttelse i sentrale utviklingsområder bør fungere som et minimumsnivå fremfor en øvre grense, dette kan kobles konkret til hva Oslo kommune ønsker seg realisert av felles infrastruktur. Utnyttelse må henge sammen med hva som skal bekostes av kvaliteter.
– hvordan mobilitet, blågrønn struktur, teknisk infrastruktur, dagslys og økonomisk gjennomførbarhet påvirker det reelle boligpotensialet
– hvordan kommunens beregningsgrunnlag kan reflektere de avveiningene som skjer gjennom reguleringsprosesser
– hvordan kommuneplanen kan gi mer realistiske forventninger til faktisk utbyggingskapasitet. Herunder at politikerne forstår det faktiske potensialet planen åpner for.

Et sentralt tema på medlemsmøtet var hvordan kommuneplanens styringsverktøy virker sammen, og om dagens system gir tilstrekkelig forutsigbarhet.

Ressursgruppen arbeider blant annet videre med:

– om feltutnyttelse bør tas ut som styrende parameter i kommuneplanen
– om områdeutnyttelse (OU) bør brukes som det overordnede strategiske virkemiddelet
– om TU% (brutto tomteareal) bør være beregningsgrunnlag i reguleringsplaner
– hvordan bestemmelsene om MUA kan knyttes tydeligere til de ulike områdekategoriene
– hvordan plansystemet kan bli enklere, mer konsistent og lettere å praktisere gjennom hele planhierarkiet.

Ressursgruppen har også arbeidet med hvordan plankrav og dokumentasjonskrav kan innrettes slik at de brukes der de gir størst planfaglig verdi.

Presentasjonen løftet blant annet et forslag om at reguleringsplan som hovedregel ikke bør kreves når et tiltak:

– er i samsvar med kommuneplanens arealformål
– innordner seg eksisterende bebyggelse når det gjelder bruk, omfang og tomteutnyttelse
– kan benytte eksisterende offentlig infrastruktur og ikke utløser vesentlige nye behov
– og ikke kommer i konflikt med nasjonale eller regionale kultur- og naturinteresser.

Videre arbeides det med:

– hvordan flere prosjekter kan behandles direkte i byggesak
– hvordan dokumentasjonskrav kan målrettes bedre
– hvordan vurderinger flyttes til riktig nivå i planhierarkiet
– hvordan plan- og bygningslovens bestemmelser kan brukes mer aktivt som grunnlag for plankrav

Klima, ombruk og bykvalitet har vært gjennomgående temaer i ressursgruppens arbeid, og OMA støtter planens ambisjon om å styrke disse perspektivene.

Samtidig peker arbeidet så langt på behov for videre diskusjon om:

– hvordan gjenbruk kan bli et gjennomgående prinsipp i planleggingen
– hvordan kulturmiljøkart og hensynssoner kan gjøres tydeligere og mer forutsigbare,
– konsekvensene av kravet om minimum fem dekar park i større utviklingsområder,
– hvordan kvalitetskrav kan utvikles slik at de stimulerer til innovasjon og teknologisk utvikling, fremfor å bli detaljerte og lite fleksible bestemmelser.

Målet er å utvikle en høringsuttalelse som er bredt faglig forankret, bygger på medlemmenes erfaringer og gir konstruktive anbefalinger til hvordan kommuneplanens arealdel kan bli et enda bedre strategisk styringsverktøy for Oslo.

Arbeidet med OMAs høringsuttalelse pågår frem til 24. august.

Vi oppfordrer medlemsbedrifter og områdeforum til å dele erfaringer knyttet til temaene som er omtalt over, samt utarbeide egne høringssvar.

Vi avrunder OMAs aktiviteter og ulike typer involveringsarrangementer i høringsperioden den 17. august med frokostmøte hos Aspelin Reitan der vi fremlegger mer eller mindre ferdig høringssvar, og diskuterer sammen med byråd for byutvikling og øvrige politikere i Byutviklingsutvalget avgjørende spørsmål om planen:

Hva står på spill? Hva vil politikerne? Hva må til?

Henrik Taubøll (leder av OMAs Ekspertgruppe for kommuneplan (Haavind)
Maren Bjerkeng (Aspelin Reitan)
Emelie Tornberg (Entra)
Geir Graff-Kallevåg (OBOS Eiendom)
Martin Rasch Ersdal (Grape)
Bjørn Johnsen (Siteworks)
Stian Røsland (Selmer)
Connie Nyhaven (Bane NOR Eiendom)
Kathinka Lien Augustine (Stor-Oslo Eiendom)
Kjell Kvarekvål (JM Norge)
Anders Klang (Rebus Handelseiendom).

I tillegg til Rasmus Reinvang og Ida Hjeltnes fra OMA sentralt.

08.30–09.00 – Kaffe, lett frokost og mingling

09.00–09.10: Velkommen

V/ Maren Bjerkeng, direktør for byutvikling og arkitektur i Aspelin Reitan, og Rasmus Reinvang, adm. dir i OMA.

Kort introduksjon til kommuneplanen som Oslos viktigste styringsverktøy, og til sammenhengen mellom samfunnsdelen og arealdelen.

09.10–09.35 – Hva står på spill?

Innledende faglig samtale. Samtalen tar utgangspunkt i hvilke veivalg kommuneplanens arealdel legger opp til, og hvordan disse følger opp målene i kommuneplanens samfunnsdel.

Moderator: Maren Bjerkeng

Panel

– Henrik Taubøll, leder av OMAs ekspertgruppe for kommuneplan, Advokatfirmaet Haavind

– Emelie Tornberg, Entra

– Hanne Sophie Solhaug, Bane NOR Eiendom

– Martin Rasch Ersdal, Grape Architects

09.35–10.10 – Hva vil politikerne?

Politisk paneldebatt. Hvordan vurderer partiene kommuneplanforslaget, og hvilke prioriteringer ønsker de å gjøre før planen vedtas?

Moderator: Stian Berger Røsland

Panel

– Haakon Riekeles, Venstre

– Arve Lønning, Fremskrittspartiet

– Ingeborg Tennes, Høyre

– Tamina Sheriffdeen Rauf, Arbeiderpartiet

– Sigrid Zurbuchen Heiberg, MDG

– Sarah Safavifard, SV

– Sofia Rana, Rødt

10.10–10.22 – Spørsmål fra salen

Deltakerne i rommet inviteres til å stille spørsmål og kommentere problemstillinger som har kommet frem i samtalene.

10.22–10.28 – Refleksjoner fra nåværende byråd og tidligere byråd

Anita Leirvik North (H) i dialog med Rasmus Reinvang.

Med utgangspunkt i dagens samtaler inviteres byråden til å trekke opp de viktigste veivalgene for Oslo frem mot 2040.

10.28–10.30 – Takk for i dag

Oppsummering og avslutning.

Bygulvskartene har utviklet seg til å bli langt mer enn tradisjonelle kart. De fungerer som analyse- og kommunikasjonsverktøy, og som felles visjoner for utvikling på tvers av eiendomsgrenser og enkeltprosjekter.

Under workshopen fortalte Charlotte Helleland og Thomas Holth om oppstarten på Stor-Økern i 2017. Målet var å samle grunneiere og offentlige aktører rundt en felles forståelse av området, styrke samarbeidet og identifisere synergier og utfordringer på et tidlig tidspunkt.

Siden den gang har bygulvskartene blitt et sentralt verktøy i flere områdeforumer og bidratt til å synliggjøre sammenhenger, muligheter og utfordringer som ofte ikke kommer frem i enkeltprosjekter.

Denne gangen stod spørsmålet om «Bygulvskart 2.0» i sentrum: Hvordan kan kartene bli mer dynamiske og relevante også etter at de første prosessene er gjennomført? Hvordan kan de kobles tettere til andre planverktøy og styrke samhandlingen over tid?

Deltakerne fikk faglige innspill og påfyll fra DARK Design Group, SLA, Natural State og Comte Bureau, samt erfaringer fra Adamstuen, Bryn og Tangenkaia i Drammen.

Blant temaene som gikk igjen var:

-digitalisering og mer dynamiske kartløsninger

-bedre koblinger til kommuneplan og andre planverktøy

-mer kontinuerlig arbeid med felles samfunnsmål i områdeforumene

-sterkere samarbeid mellom offentlige og private aktører

Innspillene viste et tydelig ønske om å videreutvikle bygulvskartene fra et verktøy for enkeltprosesser til en løpende plattform for kunnskapsdeling, koordinering og felles prioriteringer.

Betydningen av samarbeid var en rød tråd gjennom samlingen. Det samsvarer også med ambisjonene i eksempelvis kommuneplanens samfunnsdel i Oslo, hvor samspill mellom aktører løftes frem som en forutsetning for å løse byens felles utfordringer.

Et viktig mål med workshopen var å styrke områdeforumene som arenaer for felles innsikt, prioritering og gjennomføring, samtidig som grunnlaget legges for bygulvskartene som et aktivt og kontinuerlig arbeidsverktøy.

Engasjementet og innspillene fra deltakerne viser et betydelig potensial for å videreutvikle både metodikk og samarbeidsformer i områdeforumene. Arbeidet med Bygulvskart 2.0 blir derfor et viktig satsingsområde for OMA og ekspertgruppen for områdeutvikling fremover.

Ambisjonen er å gjøre bygulvskartene til et enda sterkere verktøy for helhetlige vurderinger, langsiktig verdiskaping og bærekraftig byutvikling – til nytte for både offentlige og private aktører.

Temaene spente fra by- og næringsutvikling, plansamarbeid og sirkulære løsninger til helse- og kulturinnovasjon og styrket omdømmebygging. Med felles tur til sentrale utviklingsområder i Drammen, buss mellom stoppene og en sosial avslutning på Haandbryggeriet lå alt til rette for en læringsrik og samlende opplevelse.

Vertskapet Bjørn Holm (Eidra), Connie Nyhaven (Bane NOR Eiendom) og Geir Graff-Kallevåg (OBOS Eiendom / leder av OMAs ekspertgruppe for områdeutvikling) tok imot oss på stasjonen, der Bane NOR Eiendom presenterte arbeidet med stasjonsutviklingen og den nye bybrua. Midt på brua gav næringssjef Willy Holdahl en engasjerende oppdatering om byens utvikling betydningen av denne nye brua som «paradegate» og viktig bindeledd på tvers av Drammenselva.

På Bragernes fikk vi høre fra Carl Henrik Graff fra Stor Oslo Eiendom om planene for Bragernes Park, en ny og grønn bydel som vil romme over 1000 boliger, nærservice, sosiale møteplasser og en variert, stedstilpasset arkitektur. Prosjektet kombinerer moderne byliv med store blågrønne kvaliteter.

Hos Protan ble vi møtt av Kathrine Mughal, Thomas Mørck, Bjørn Nordseth og Lars Anisdahl, som delte hvordan taket – byggets femte fasade – kan være en nøkkel i sirkulære og klimatilpassede løsninger. Procycle, Protans modell for gjenbruk av gamle tak, gjorde stort inntrykk og viste hvordan industrien kan lede an i grønn omstilling. Omvisningen gav et sterkt innblikk i hvordan teknologien omsettes til praksis.

I Drammen Helsepark tok Gøril Bergh oss med på befaring i det nye helsebygget under oppbygging i et utviklingsområde der utdanning, forskning, teknologi og helsetjenester samles. Med rundt 2500 nye arbeidsplasser og tett samarbeid med det nye sykehuset blir dette en av regionens viktigste motorer for framtidens helsetjenester.

Videre fikk vi en gjennomgang av planene for Fjordparken og pilotprosjektet Drammens blå korridor, som skal styrke koblingen mellom stasjon, sentrum og fjorden.

På Tangenkaia guidet Inger Grimm og Gateway Studios oss inn i transformasjonen av det tidligere havneområdet. Her møtes industrihistorie, kultur, kreativitet og byliv i en dynamisk mellomfase som allerede engasjerer mange. Midlertidige tiltak, aktivitet og medvirkning har skapt en tydelig energi og tidlig stedsidentitet. Gateway Studios viste samtidig hvordan ny medieteknologi setter sitt preg på området.

Dagen ble avrundet med en samtale med kommunedirektør Bertil Hovrli og næringssjef Willy Holdahl om Drammens videre strategiske retning ledet av Ida Hjeltnes (OMA)

Turen ble avsluttet på Haandbryggeriet, med pizza, drikke og en god oppsummering ledet av Geir Graff-Kallevåg og Rasmus Reinvang (OMA). Stemningen bar preg av takknemlighet, gode samtaler og et sterkt fellesskap.

Dette ble en skikkelig fin studietur. Vi trenger ikke reise langt for å se gode eksempler på fremoverlent nærings-, klynge- og byutvikling. Takk til Bjørn Holm og Connie Nyhaven i OMA Områdeforum Drammen for et solid program, avrundet Geir Graff Kallevåg.

Vertskap: Bjørn Holm, Connie Nyhaven og Geir Graff-Kallevåg
Fra Drammen kommune: Willy Holdahl og Bertil Hovrli
Bidragsytere langs ruten:
Carl Henrik Graff (Stor-Oslo Eiendom), Kathrine Mughal, Thomas Mørck,
Bjørn Nordseth, Lars Anisdahl (Protan), Gøril Bergh (Drammen Helsepark),
Inger Grimm (Tangenkaia) og Gateway Studios.

Programansvarlig: Ida Hjeltnes (OMA)

Vårt hovedpoeng er at flere av de nye foreslåtte bydelene i flere tilfeller ikke har grenser som passer med de viktigste utviklingsområdene for byutvikling, slik de er pekt ut i kommuneplanens arealdel. Dette vanskeliggjør medvirkning, samspill og god kommunal tjenestelevering i disse områdene. Bydelsreformen bør ses i sammenheng med Oslos byutviklingsstrategi.

Oslo står foran betydelig vekst. De neste 25 årene forventes byen å øke med over 120 000 innbyggere. Bydelene må derfor settes i stand til å håndtere veksten – ikke bare som tjenesteleverandører, men som aktive samfunnsbyggere. Mange områder i Oslo vil være gjenstand for sterk transformasjon og utvikling de neste tiårene, ref. kommunens byutviklingsstrategi (kommuneplanen). Det er derfor svært viktig at de nye bydelene rustes til å kunne bidra i relevante lokale byutviklingsprosesser på en måte som bidrar til å forløse ønsket byutvikling.

1. Styrker bydelenes rolle som lokale samfunnsbyggere for kommunen også når det kommer til byutviklingsfeltet (ref. kommuneplanens byutviklingsstrategi).

2. Sikrer at viktige lokalområder og utviklingsområder – som eksempelvis Skøyen og Hovinbyen – ikke deles, svekkes eller fragmenteres.

3. Bidrar til en samlet og strategisk organisering av sentrum.

4. Bidrar til tidlig politisk og administrativ involvering i planprosesser på byutviklingsfeltet.

5. Samordner bydelsreformen med ny kommuneplans samfunnsdel og kommende arealdel som øverste styringsdokumenter for kommunen.

6. Legger til rette for utvikling og arbeidsplasser over hele byen i tråd med kommuneplanens byutviklingsstrategi.

7. Bidrar til at kommunen enda bedre evner å tiltrekke og spre statlige investeringer og arbeidsplasser strategisk i byen.

Å sørge for at bydelene er i stand til å bidra proaktivt til å forløse ønsket byutvikling med kvalitet, er avgjørende for å styrke Oslos samlende utviklingskraft og livskvalitet for kommende generasjoner.

KPA er kommunens viktigste verktøy for hvordan Oslo skal bruke arealene sine. Planen styrer hvor og hvordan vi kan bygge boliger, hvordan byen kan fortettes, og hvilke hensyn som skal ligge til grunn i nye prosjekter. Den påvirker alt fra klima og natur til mobilitet, samfunnssikkerhet og kulturmiljø, og berører derfor alle som jobber med byutvikling.

I møtet gikk vi også gjennom samfunnsflokene i kommunens planstrategi: klima- og naturkrisen, et krevende boligmarked, trygghet og beredskap, demografiske endringer, ungt utenforskap og økende ulikhet.

Henrik Botten Taubøll, partner i Haavind og leder for ekspertgruppen, beskrev utfordringene i dagens planverk og hvordan de slår inn i prosjekter. Rasmus Reinvang, leder i OMA, viste hvordan både KPA og bydelsreformen vil påvirke plan- og beslutningsprosesser. Reformen gir bydelene et større ansvar og en ny regional struktur, men innebærer også nye tolkningsrom.

OMA presenterte hovedinnspillene fra forrige høringsrunde, der bransjen etterlyste tydeligere områdekategorier, mer presise detaljeringsnivåer, realistiske volumer og bedre sammenheng mellom plan og byggesak.

I panelsamtalen, ledet av Rasmus, trakk Maren Bjerkeng (Aspelin Eiendom), Kathinka Augustine (Stor-Oslo Eiendom) og Geir Graff-Kallevåg (OBOS Eiendom) frem behovet for klarere prioriteringer, raskere avklaringer og bedre samsvar mellom politiske mål og praktiske rammer. Panelet var samstemt om at ny KPA må følge opp samfunnsdelens ambisjon om mer samarbeid og bedre koordinering mellom aktører.

Forslaget til ny KPA er ventet ved årsskiftet. Når det kommer, vil OMAs ekspertgruppe gå gjennom planen, peke på forbedringspunkter og komme med anbefalinger. OMA viderefører også den åpne prosessen fra forrige høringsrunde, med tematiske rundebord, et stormøte med OMAs områdeforum og Plan- og bygningsetaten, møter med folkevalgte og innhenting av innspill fra medlemmene. Målet er en kommuneplan som styrker utviklingen av en god by.

Innen 2040 forventes det 200 000 flere innbyggere i regionen. Det stiller krav til hvordan vi utvikler nye boliger, nærmiljøer og transportsystemer. I sitt høringsinnspill, peker OMA på at veksten må styres bedre, særlig mot områder med godt kollektivtilbud. Målet er å skape en bærekraftig, konkurransedyktig og attraktiv hovedstadsregion som kan måle seg med de beste i Nord-Europa.

— Planen må bidra til at vi praksis klarer å levere den utviklingen samfunnet etterspør, påpeker Geir Graff Kallevåg i Obos, som leder OMAs ressursgruppe for områdeutvikling.

– Veksten må skje ved kollektivknutepunktene. Vi må prioritere områder som allerede har, eller lett kan få, god kollektivdekning. Det er her vi får mest igjen for investeringene våre.

– By- og stedskvalitet må være i fokus. Høy utnyttelse og kvalitet må gå hånd i hånd. Kommunene må ha gode verktøy for dialog med utbyggerne, slik at prosjektene utvikles på en måte som gir noe tilbake til fellesskapet.

– Bedre kartlegging av hvor det er kapasitet i kollektivsystemet. Vi trenger en mer realistisk vurdering av hvor det er plass til vekst, både for boliger og næring. Da kan vi bygge der det faktisk er mulig å få til en bærekraftig utvikling.

– Flere boliger folk har råd til. For å sikre sosial bærekraft og tilgang på arbeidskraft, må vi planlegge for flere boliger med rimelig pris og god kvalitet.
Tettere og smartere arealbruk. Vi må bygge mer der vi allerede har by. Arealet må brukes klokere, spesielt rundt kollektivknutepunktene. Slik sparer vi natur og matjord.

Høringsinnspillet er utarbeidet av OMAs administrasjon, sammen med ressursgruppene for områdeutvikling, kommuneplan og arkitektur. OMA har også samarbeidet med Norsk Eiendom.

Takk til Hanne Sophie Solhaug, Terje Lorentzen, John Martin Pedersen, Anders Klang, Emelie Tornberg, Kjell Kvarekvål, Maren Bjerkeng, Henrik Taubøll, Kathinka Lien Augustine, Vidar Fiskum, Geir Graff-Kallevåg og Ida Hjeltnes for innsatsen.