KPA: FRA PLAN TIL GJENNOMFØRING

08.30–09.00 – Kaffe, lett frokost og mingling

09.00–09.10: Velkommen

V/ Maren Bjerkeng, direktør for byutvikling og arkitektur i Aspelin Reitan, og Rasmus Reinvang, adm. dir i OMA.

Kort introduksjon til kommuneplanen som Oslos viktigste styringsverktøy, og til sammenhengen mellom samfunnsdelen og arealdelen.

09.10–09.35 – Hva står på spill?

Innledende faglig samtale. Samtalen tar utgangspunkt i hvilke veivalg kommuneplanens arealdel legger opp til, og hvordan disse følger opp målene i kommuneplanens samfunnsdel.

Moderator: Maren Bjerkeng

Panel

– Henrik Taubøll, leder av OMAs ekspertgruppe for kommuneplan, Advokatfirmaet Haavind

– Emelie Tornberg, Entra

– Hanne Sophie Solhaug, Bane NOR Eiendom

– Martin Rasch Ersdal, Grape Architects

09.35–10.10 – Hva vil politikerne?

Politisk paneldebatt. Hvordan vurderer partiene kommuneplanforslaget, og hvilke prioriteringer ønsker de å gjøre før planen vedtas?

Moderator: Stian Berger Røsland

Panel

– Haakon Riekeles, Venstre

– Arve Lønning, Fremskrittspartiet

– Ingeborg Tennes, Høyre

– Tamina Sheriffdeen Rauf, Arbeiderpartiet

– Sigrid Zurbuchen Heiberg, MDG

– Sarah Safavifard, SV

– Sofia Rana, Rødt

10.10–10.22 – Spørsmål fra salen

Deltakerne i rommet inviteres til å stille spørsmål og kommentere problemstillinger som har kommet frem i samtalene.

10.22–10.28 – Refleksjoner fra nåværende byråd og tidligere byråd

Anita Leirvik North (H) i dialog med Rasmus Reinvang.

Med utgangspunkt i dagens samtaler inviteres byråden til å trekke opp de viktigste veivalgene for Oslo frem mot 2040.

10.28–10.30 – Takk for i dag

Oppsummering og avslutning.

Oslopolitikerne lover flere boliger og høyere tempo i boligbyggingen. Likevel bygges det for lite, og stadig færre har råd til å etablere seg i hovedstaden. Samtidig viser ny forskning at høye boligpriser ikke bare er et sosialt problem, men også kan svekke Oslos evne til å rekruttere arbeidskraft, studenter og unge talenter.
Nå er ny arealdel til kommuneplanen, KPA, ute på høring. Vil den gjøre det enklere å bygge boliger i Oslo – eller vil summen av krav, hensyn og føringer gjøre det vanskeligere å realisere prosjekter?

På dette frokostmøtet utfordrer vi politikerne på hva som faktisk er levert, ikke bare hva som er lovet. Har partiene en boligpolitikk som gir resultater, eller først og fremst gode intensjoner? Og blir KPA et verktøy for gjennomføring – eller en brems for nødvendig boligbygging?

OMAs ekspertgruppe for boligutvikling inviterer til åpent frokostmøte om hva som må til for å få fart på boligbyggingen igjen.

08:00–08:30 | Registrering og frokost
Kaffe, lett servering og mingling.

08:30–08:35 | Velkommen
Filmintro ved Marianne Gjertsen Ebbesen, konsernsjef i OBOS.

08:35–08:55 | Boligkrisen som arbeidslivs-, student- og rekrutteringsutfordring
Hvem risikerer Oslo å miste når boligmarkedet blir for dyrt?

Kort innledning ved moderatorene:
Rasmus Reinvang, administrerende direktør i OMA
Christina Solli Ektvedt, utviklingsdirektør i OBOS Nye Hjem

Samtale med:
Markus Moe, samfunnskontakt ved Oslo universitetssykehus
Fredrik Refsnes, direktør for myndighet, bærekraft og samfunnskontakt i SiO

08:55–09:25 | Politisk hoveddebatt: Leverer boligpolitikken?
Hvordan skal Oslo bygge nok boliger – og hvem skal ha råd til å bo i byen?

Politikerne utfordres på hva som faktisk er levert, hvor det bør bygges mer, hvilke prosjekter og utviklingsområder de vil prioritere, og hva som er det viktigste grepet for å få opp boligbyggingen.

Debatten tar også opp hvilken rolle den nye KPA-en spiller: Bidrar planen til raskere utvikling, eller gjør nye krav og føringer det vanskeligere å realisere boligprosjekter?

Politisk panel:
Sigrid Heiberg, MDG
Andreas Halse, Ap
Kaveh Kawousi, SV
Ingeborg Tennes, H
Haakon Riekeles, V

09:25–09:35 | Spørsmål fra salen
Deltakerne får stille spørsmål til politikerpanelet om boligbygging, KPA, gjennomføringsevne og hva som konkret må til for å få flere prosjekter fra plan til bygging.

09:35–09:42 | Fra plan til bygging – hva må endres?
Avsluttende samtale med representanter fra OMAs ekspertgruppe for boligutvikling.

Deltakere:
Kathinka Lien Augustine, direktør prosjekt, Stor-Oslo Eiendom, og leder av OMAs ekspertgruppe for boligutvikling
Kjell Kvarekvål, direktør kommunikasjon og samfunnskontakt, JM Norge

Samtalen tar opp gjennomføringsevne, reguleringsprosesser, risiko, investeringsvilje, politiske prioriteringer og hva som konkret må endres for å få opp byggetakten i Oslo.

09:42–09:45 | Helt til slutt: Ett konkret grep
Alle politikerne får 30–45 sekunder hver til å svare på:

Hva er det viktigste dere vil gjøre det neste året for å få bygget flere boliger i Oslo – og hva vil dere endre i KPA for å få det til?

Et viktig og etterlengtet signal kom på mandagens pressekonferanse om bolig og byutvikling. Byråd for byutvikling, James Stove Lorentzen, varslet at Oslo kommune innfører et tydelig måltall for saksbehandlingstid i reguleringssaker:

– Vi lanserer et mål om tre år for nye detaljreguleringsplaner. Det skal ikke ta mer enn tre år før saken kommer til politisk behandling. Det høres ambisiøst ut, men vi var der for tre år siden, sa Lorentzen.

Byråden pekte samtidig på at lange planprosesser er kostnadsdrivende, kostnader som til slutt belastes boligkjøperne. Som et konkret grep skal Plan- og bygningsetaten tilby utbyggere forpliktende fremdriftsplaner, der både kommunen og tiltakshaver forplikter seg til klare milepæler i planarbeidet.

Ambisjonen om raskere og mer forutsigbare prosesser er både gledelig og nødvendig. Kortere saksbehandlingstid er avgjørende for at flere boligprosjekter faktisk kan realiseres. Samtidig fjerner ikke et tidsmål alene behovet for planer som er økonomisk og praktisk gjennomførbare.

Boligen er grunnmuren i en velfungerende by. Uten tilstrekkelig boligbygging blir det vanskeligere å bo, jobbe og leve gode liv i hovedstaden.

OMAs ekspertgruppe for boligutvikling følger utviklingen i Oslos boligmarked tett. Målet er tydelig: Det må bygges nok boliger i hele Oslo. Det må bygges med høy kvalitet som gir noe tilbake til nabolagene, og det må bygges til priser som møter byens faktiske behov – både i dag og i årene som kommer.

– Boligpolitikken må i større grad handle om prosjektenes gjennomføringskraft. Det hjelper lite å ha ambisiøse mål hvis prosjektene ikke lar seg realisere i praksis, sier Kathinka Lien Augustine, leder for OMAs ekspertgruppe for boligutvikling.

I mange år har boligbyggingen i Oslo ligget bak befolkningsveksten. Resultatet er høyere boligpriser og et boligmarked der stadig flere med vanlige inntekter får problemer med å etablere seg. Det rammer førstegangsetablerere, enslige, kommunalt ansatte, og det rammer byens utvikling som helhet.

Samtidig gjør dagens rammebetingelser mange boligprosjekter krevende å gjennomføre. Tekniske krav, økende bruk av rekkefølgebestemmelser og lange planprosesser øker både risiko og kostnader. Mange prosjekter settes på pause – og kostnadene skyves til slutt over på boligkjøperne

– Vi trenger regelverk som fungerer i praksis, ikke bare på papiret, sier Augustine.

Høye byggekostnader gjør det særlig vanskelig å bygge i deler av Oslo øst. Prosjekter blir for marginale, og boligbyggingen forskyves geografisk. Dette bidrar til å forsterke sosiale og økonomiske forskjeller i byen.

– Oslo øst må ikke bli taperen i boligpolitikken. Kommunen har svært høye ambisjoner for offentlige rom, noe som gir betydelige infrastrukturkostnader for grunneierne, sier Augustine.

Hun peker på at krav til blant annet fossilfri byggeplass og omfattende opparbeidelse av offentlige rom samlet kan gi store utslag i boligprisene

– Når boligkjøperen må betale over en kvart million ekstra for en bolig på 50 kvadratmeter, blir det urimelig, sier hun.

God dialog med planmyndighetene er helt nødvendig. Tidlig avklaring sparer både tid og kostnader, og forutsigbare prosesser gir flere boliger.

– Vi er forventningsfulle til videre samarbeid med PBE og ny etatsledelse. Godt samspill mellom etaten og bransjen er avgjørende for at politiske vedtak faktisk lar seg gjennomføre, sier Augustine.

Oslo har et mål om å regulere 3 000 boliger i året. I 2025 ble det regulert 4 228 boliger. Det er positivt. Samtidig blir mange prosjekter stående på papiret og når aldri byggefase.

Skal flere boliger faktisk bygges, peker OMA på noen klare prioriteringer:

– Byggekostnadene må ned. Tekniske forskrifter og kommunale krav må justeres til et «godt nok»-nivå.

– Planers gjennomføringskraft må belyses tydeligere i planarbeidet og i politisk behandling.

– Planprosessene må bli raskere og mer forutsigbare – begge parter må unngå omkamper.

– Det må være mulig å bygge i hele byen. Infrastrukturbidragene må reduseres i områder der det ønskes vekst.

Behovet for aldersvennlige boliger øker raskt. Flere må kunne bo trygt og tilgjengelig lenger. Boliger for eldre må bygges nær kollektivtransport, tjenester og sosiale møteplasser.

– 2026 må bli året der vi gjør det enklere å bygge boliger for alle livsfaser, sier Augustine.

OMAs ekspertgruppe for boligutvikling samler aktører som utvikler boliger og nabolag i Osloregionen, og deler kunnskap og erfaringer med myndigheter og bransje.

– Målet er flere gjennomførbare prosjekter. Flere gode hjem. Og en by som utvikler seg i takt med behovene. Det krever samarbeid, kunnskap og vilje til å justere kursen og prioritere det viktigste, avslutter Augustine.

Vårt hovedpoeng er at flere av de nye foreslåtte bydelene i flere tilfeller ikke har grenser som passer med de viktigste utviklingsområdene for byutvikling, slik de er pekt ut i kommuneplanens arealdel. Dette vanskeliggjør medvirkning, samspill og god kommunal tjenestelevering i disse områdene. Bydelsreformen bør ses i sammenheng med Oslos byutviklingsstrategi.

Oslo står foran betydelig vekst. De neste 25 årene forventes byen å øke med over 120 000 innbyggere. Bydelene må derfor settes i stand til å håndtere veksten – ikke bare som tjenesteleverandører, men som aktive samfunnsbyggere. Mange områder i Oslo vil være gjenstand for sterk transformasjon og utvikling de neste tiårene, ref. kommunens byutviklingsstrategi (kommuneplanen). Det er derfor svært viktig at de nye bydelene rustes til å kunne bidra i relevante lokale byutviklingsprosesser på en måte som bidrar til å forløse ønsket byutvikling.

1. Styrker bydelenes rolle som lokale samfunnsbyggere for kommunen også når det kommer til byutviklingsfeltet (ref. kommuneplanens byutviklingsstrategi).

2. Sikrer at viktige lokalområder og utviklingsområder – som eksempelvis Skøyen og Hovinbyen – ikke deles, svekkes eller fragmenteres.

3. Bidrar til en samlet og strategisk organisering av sentrum.

4. Bidrar til tidlig politisk og administrativ involvering i planprosesser på byutviklingsfeltet.

5. Samordner bydelsreformen med ny kommuneplans samfunnsdel og kommende arealdel som øverste styringsdokumenter for kommunen.

6. Legger til rette for utvikling og arbeidsplasser over hele byen i tråd med kommuneplanens byutviklingsstrategi.

7. Bidrar til at kommunen enda bedre evner å tiltrekke og spre statlige investeringer og arbeidsplasser strategisk i byen.

Å sørge for at bydelene er i stand til å bidra proaktivt til å forløse ønsket byutvikling med kvalitet, er avgjørende for å styrke Oslos samlende utviklingskraft og livskvalitet for kommende generasjoner.

KPA er kommunens viktigste verktøy for hvordan Oslo skal bruke arealene sine. Planen styrer hvor og hvordan vi kan bygge boliger, hvordan byen kan fortettes, og hvilke hensyn som skal ligge til grunn i nye prosjekter. Den påvirker alt fra klima og natur til mobilitet, samfunnssikkerhet og kulturmiljø, og berører derfor alle som jobber med byutvikling.

I møtet gikk vi også gjennom samfunnsflokene i kommunens planstrategi: klima- og naturkrisen, et krevende boligmarked, trygghet og beredskap, demografiske endringer, ungt utenforskap og økende ulikhet.

Henrik Botten Taubøll, partner i Haavind og leder for ekspertgruppen, beskrev utfordringene i dagens planverk og hvordan de slår inn i prosjekter. Rasmus Reinvang, leder i OMA, viste hvordan både KPA og bydelsreformen vil påvirke plan- og beslutningsprosesser. Reformen gir bydelene et større ansvar og en ny regional struktur, men innebærer også nye tolkningsrom.

OMA presenterte hovedinnspillene fra forrige høringsrunde, der bransjen etterlyste tydeligere områdekategorier, mer presise detaljeringsnivåer, realistiske volumer og bedre sammenheng mellom plan og byggesak.

I panelsamtalen, ledet av Rasmus, trakk Maren Bjerkeng (Aspelin Eiendom), Kathinka Augustine (Stor-Oslo Eiendom) og Geir Graff-Kallevåg (OBOS Eiendom) frem behovet for klarere prioriteringer, raskere avklaringer og bedre samsvar mellom politiske mål og praktiske rammer. Panelet var samstemt om at ny KPA må følge opp samfunnsdelens ambisjon om mer samarbeid og bedre koordinering mellom aktører.

Forslaget til ny KPA er ventet ved årsskiftet. Når det kommer, vil OMAs ekspertgruppe gå gjennom planen, peke på forbedringspunkter og komme med anbefalinger. OMA viderefører også den åpne prosessen fra forrige høringsrunde, med tematiske rundebord, et stormøte med OMAs områdeforum og Plan- og bygningsetaten, møter med folkevalgte og innhenting av innspill fra medlemmene. Målet er en kommuneplan som styrker utviklingen av en god by.

Med prosjekter som Kalbakken Torg, Sofienberg, Rødtvet, Nordvetveien 32, Kastellet og Årvoll Torg bidrar FagerStad til å utvikle gode nabolagssentra, der bolig og nærhandel henger naturlig sammen i bybildet.

«Vi er opptatt av helheten i byutviklingen. Både bolig- og handelsarealer skal fungere sammen i bybildet. De lokale møteplassene i nærsentrene har blitt vårt varemerke og vår identitet,» sier Silje Strøm, by- og områdeutvikler i FagerStad.

FagerStad understreker at et godt samarbeid mellom offentlige myndigheter er helt avgjørende for å utvikle gode og trygge nabolag.

«Ettersom mange av våre prosjekter er i Oslo, er vi tett på spørsmål som knyttes til tidlig fase, kommuneplanen og utfordringer vi møter i regulering av små og store prosjekter. Vi ønsker å bidra til at vi kan bygge en fager by med gode nabolagskvaliteter. Her har vi mange innspill til hva som skal til for et smidigere samarbeid mellom offentlige myndigheter,» avslutter Strøm.

Rasmus Reinvang, adm.dir. i OMA, legger til: «Da jeg var byråd for byutvikling ba Aftenposten meg peke på et bra byutviklingsprosjekt i Oslo. Jeg pekte på Sæter Torg av FagerStad, hvor man har fått til attraktiv og stedstilpasset byutvikling ved et kollektivpunkt i ytre by. Dette gjør det ekstra gøy at vi nå har fått med FagerStad i OMA!»